Portugal - les astuces et pièges à éviter

🇵🇹

Acheter un bien immobilier au Portugal

Le guide complet pour résidence principale, secondaire et retraite — par 2Morrow Real Estate

Guide 2024

⚠️

Note préalable : Les règles fiscales évoluent. Avant toute décision, vérifiez auprès de :

Autoridade Tributária e Aduaneira (AT / Portal das Finanças)
Câmara Municipal de la commune visée
Conservatória do Registo Predial
Un fiscaliste / avocat local

☀️

Pourquoi le Portugal reste un choix phare

☀️Climat doux et ensoleillé, qualité de vie élevée

💶Coût de la vie et du logement souvent plus abordables

🏥Système de santé fiable (SNS + privé), assurances accessibles

🛫Bonne accessibilité : vols directs, infrastructures modernes

🛡️Pays sûr, accueil chaleureux, large communauté d'expatriés

📜Fiscalité attractive selon profil et conventions anti double-imposition

🧭

1 — Résidence fiscale : qui est résident au Portugal ?

✅ Vous êtes résident fiscal si…

Vous séjournez plus de 183 jours sur une année fiscale au Portugal
Vous y avez votre habitation principale (« domicile fiscal »)
Votre centre d'intérêts vitaux y est localisé

👉 Imposé sur les revenus mondiaux (IRS) + obligations déclaratives portugaises

🌍 Non-résident

Imposé au Portugal uniquement sur les revenus de source portugaise
Loyers, plus-values immobilières, etc.

👉 Régime simplifié, mais déclarations requises pour les revenus portugais

📋

Note NHR (ex-régime des résidents non habituels) : Le régime NHR a été fermé aux nouveaux entrants. Pour un retraité « classique », il ne faut plus compter sur l'ancien taux réduit de 10 % sur pensions. Des incitations ciblées existent encore pour les profils « recherche/innovation ». Vérifiez toute fenêtre transitoire avec un fiscaliste — 2Morrow RE peut vous accompagner dans cette démarche.

💶

2 — Coûts à l'acquisition

🏛️ IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões Principal impôt

Droit de mutation payé par l'acheteur, calculé sur le prix ou la valeur cadastrale (VPT), la plus élevée des deux
Logements : barème progressif — taux effectif pouvant aller jusqu'à ~7,5 % pour l'habitation. Exonérations et seuils plus favorables pour la résidence principale
Terrains ruraux : 5 % (en général)
Autres immeubles urbains (non résidentiels) : 6,5 % (en général)
Juridictions à fiscalité privilégiée (liste noire) : 10 % forfaitaire

📄 Imposto do Selo Droit de timbre

0,8 % sur le prix/valeur à l'achat (en plus de l'IMT)
Sur emprunt hypothécaire : 0,6 % (durée ≥ 5 ans), 0,5 % (1–5 ans), ou 0,04 %/mois (< 1 an)

🏗️ TVA (IVA)

En règle générale, l'achat d'un logement est exonéré de TVA au Portugal
L'IMT et le droit de timbre s'appliquent même sur du « neuf »

📋 Frais annexes usuels

Notaire, enregistrement, certificats : souvent 1 000 – 2 000 €
Avocat (vivement recommandé) : ~1 % ou forfait
Intermédiation / crédit : frais bancaires, évaluation, assurance

🧮

Astuce pratique : Le barème IMT est mis à jour chaque année. Utilisez le simulateur officiel du Portal das Finanças pour votre cas (résidence principale vs secondaire, prix, type de bien).

🧾

3 — Détenir le bien : impôts récurrents

🏠 IMI — Impôt foncier Annuel

Taux fixés par la mairie : 0,3 % à 0,45 % pour l'urbain (jusqu'à 0,5 % possible), 0,8 % pour le rural
Base : valeur patrimoniale cadastrale (VPT), souvent inférieure au prix d'achat

💎 AIMI — Surtaxe patrimoniale Hauts patrimoines

Déduction : 600 000 €/personne (1,2 M€ pour couples)
0,7 % jusqu'à 1 M€ · 1 % de 1 à 2 M€ · 1,5 % au-delà
Concerne les biens résidentiels urbains et terrains à bâtir

📌

Autres coûts : Charges de copropriété (condomínio), assurance, eau/électricité/gaz, redevance déchets (souvent intégrée à la facture d'eau municipale).

🏘️

4 — Louer son bien : fiscalité des loyers

🌍 Non-résidents

Impôt à la source en général à 28 % sur les loyers
Déductions limitées
Les conventions fiscales peuvent atténuer la double imposition

🏠 Résidents (Catégorie F)

Imposés à un taux spécial de 28 % (ou option pour barème progressif si favorable)
Certaines charges déductibles : IMI, assurance, entretien courant

🏷️

Location touristique (Alojamento Local – AL) : Réglementation fortement durcie depuis 2023 (programme « Mais Habitação »). Moratoires et limites dans plusieurs zones urbaines, exigences d'enregistrement, fiscalité spécifique. Vérifiez les règles de votre commune (Lisbonne, Porto, Algarve, etc.).

📋

Démarches essentielles

🪪

NIF + compte bancaire

Numéro fiscal portugais — première étape obligatoire pour tout achat

🇪🇺

UE / Suisse

Enregistrement à la Câmara Municipal (Certificado de Registo de Cidadão da UE)

🌐

Hors UE

Visa D7 (revenus passifs / retraite) ou D8 (nomade digital) avec justificatifs de ressources

🏥

Santé

Formulaire S1 (UE) pour le SNS ou souscription d'une complémentaire santé privée

🗺️

Où s'installer ? Les zones « senior-friendly »

Avant de choisir, gardez en tête : proximité des soins, mobilité (transports, relief), sécurité, budget logement, communauté francophone/expat, climat.

Lagos

Centre plat et piéton, hôpital privé HPA, plages magnifiques, services en anglais

Très touristique l'été ; prix en hausse dans l'hyper-centre

Portimão & Alvor

Promenades en bord de mer, cliniques privées, commerces ouverts à l'année

Circulation dense en haute saison

Tavira

Charme historique, ambiance calme, bon rapport qualité-prix, accès Ria Formosa

Offre médicale plus limitée que Faro/Portimão

Vilamoura / Quarteira

Plans plats, marina, golf, équipements premium, nombreux francophones

Loyers élevés à proximité de la marina

Faro

Aéroport, hôpital public et privé, université, transports efficaces

Moins balnéaire, plus « ville » que stations de plage

Idéal si vous cherchez un climat doux toute l'année, une communauté internationale et des services de santé facilement accessibles.

Cascais & Estoril

Hôpitaux/cliniques (CUF, Luz), promenades plates, sécurité, train côtier

Coût de la vie élevé

Oeiras

Parcs, équipements publics de qualité, accès rapide à Lisbonne, front de mer

Quartiers prisés, loyers en hausse

Lisbonne centre

Hôpitaux de référence (CUF, Luz, Lusíadas), métro, bus, commerces

Relief pentu (éviter Alfama si mobilité réduite), loyers élevés

Almada / Costa da Caparica

Mer à proximité, coût un peu plus doux que Cascais, accès par pont/ferry

Trafic aux heures de pointe

Pour ceux qui veulent le meilleur accès aux soins, à la culture et aux transports, même avec un budget plus soutenu.

Caldas da Rainha & Óbidos

Hôpital, thermes, marchés, centre culturel, proche plages

Climat plus venteux et frais que l'Algarve

Peniche & Baleal

Bord de mer, marche facile, coût de vie contenu

Vent fréquent, plus sportif/surf

Nazaré

Front de mer, commerces et restauration à l'année

Relief variable ; très fréquentée en saison

Ericeira & Mafra

Charmantes, proches de Lisbonne, bonne offre de services

Microclimat venteux ; côte plus active

Bon compromis pour un cadre maritime, un budget raisonnable et un accès correct aux soins.

Coimbra

Grands hôpitaux universitaires, coût maîtrisé, culture et parcs

Centre historique en pente ; privilégier les quartiers plats

Aveiro

Ville à taille humaine, canaux, hôpitaux/CUF, proximité plages

Hivers humides ; demande locative en hausse

Leiria & Figueira da Foz

Bons services, accès autoroutier, ambiance tranquille

Météo plus variable que le sud

Idéal si vous voulez d'excellents soins sans les prix de Lisbonne ou Porto.

Porto (Boavista, Foz)

Hôpitaux de référence (São João, CUF, Luz), métro, aéroport proche, gastronomie

Météo plus fraîche/humide ; loyers en hausse

Vila Nova de Gaia

Front de fleuve et mer, coût inférieur à Porto, liaisons faciles

Circulation aux heures de pointe

Braga & Guimarães

Patrimoine, hôpitaux, coûts attractifs

Moins d'infrastructures internationales que Porto

Pour ceux qui cherchent une grande ville vivante et des soins top, avec un budget potentiellement plus doux qu'à Lisbonne.

Évora

UNESCO, hôpital, vie paisible, coût modéré

Été très chaud

Comporta / Tróia

Haut de gamme, nature, plages exceptionnelles

Budgets élevés, soins locaux limités

Madère (Funchal)

Climat subtropical, hôpitaux à Funchal, coûts raisonnables

Relief marqué ; liaisons aériennes indispensables

Açores (Ponta Delgada)

Nature luxuriante, vie paisible, coûts modérés

Météo changeante, insularité prononcée

Région	Budget T2 meublé / mois (ordre de grandeur)
Algarve	800 – 1 500 €
Lisbonne / Cascais	1 200 – 2 000 €+
Porto / Vila Nova de Gaia	900 – 1 600 €
Silver Coast / Centre	600 – 1 000 €
Madère	700 – 1 200 €

🏥

Santé d'abord

Distance à un hôpital/clinique, temps d'attente, spécialistes disponibles

🚶

Mobilité

Quartiers plats, promenades aménagées, transports fiables, pas trop de relief

🏡

Testez avant

1 à 3 mois de location dans 2–3 zones différentes avant de vous engager

👥

Communauté

Cascais, Algarve et Porto sont très « expat-friendly » pour le lien social

🔁

5 — Vendre le bien : plus-values immobilières

🏠 Résidents

50 % de la plus-value nette ajoutée au revenu imposable, taxée au barème progressif
Correction monétaire possible (indexation), déduction des coûts d'acquisition, travaux documentés
Biens acquis avant 1989 : en principe exonérés d'IRS à la revente
Seniors : mécanismes possibles pour neutraliser la plus-value via produits d'épargne (conditions strictes)

🌍 Non-résidents

Taux forfaitaire en principe de 28 % sur la plus-value nette
Résidents UE/EEE : option possible pour l'agrégation au barème (traitement proche des résidents)
Aucune taxe communale de type « plusvalía municipal » comme en Espagne

🏡

Exonération résidence principale : La plus-value peut être exonérée si le produit de la vente est réinvesti dans une autre résidence principale au Portugal/UE/EEE dans les délais (24 mois avant à 36 mois après la vente). Conditions précises à valider avec un expert.

🧩

6 — Résidence secondaire vs résidence principale (retraite)

🏖️ Résidence secondaire — Non-résident

À l'achat IMT (barème résidence secondaire) + 0,8 % Imposto do Selo + frais d'actes. Pas de TVA en règle générale.
Chaque année IMI + éventuel AIMI (si valeurs élevées) + charges. Pas de revenu imputé si non loué.
À la revente Plus-value à 28 % (non-résident) ; conventions fiscales et options UE/EEE à considérer.

🏡 Résidence principale — Retraité résident

À l'achat IMT (barème plus favorable pour résidence principale) + 0,8 % Selo + frais.
Chaque année IMI, charges + IRS sur les revenus mondiaux (pensions, placements, loyers).
Avantages Exonération/réinvestissement de la plus-value de la résidence principale possible (délais stricts).
Patrimoine Pas d'impôt sur la fortune généralisé (AIMI s'applique aux hauts patrimoines immo).

📄

Pensions et conventions : Sans le NHR, les pensions privées étrangères sont le plus souvent imposables au Portugal pour un résident. Les pensions publiques (fonctionnaires) sont souvent imposées dans l'État payeur. Vérifiez votre convention bilatérale (France, Belgique, Suisse, Canada, UK, etc.).

🛂

7 — Visas, santé et installation

🇪🇺 Citoyens UE / EEE / Suisse

Droit de séjour automatique
NIF (numéro fiscal) obligatoire
Enregistrement à la Câmara Municipal (Certificado de Registo de Cidadão da UE)
Santé : formulaire S1 pour accès au SNS + complément possible par assurance privée

🌐 Hors UE

Visa D7 (revenus passifs / retraite) — le plus prisé des retraités
Visa D8 (nomade digital)
Justificatifs de ressources et assurance santé privée requis
Golden Visa : la voie « achat immobilier » a été supprimée ; d'autres options subsistent (fonds, recherche, culture)

🛠️

Outils utiles : NIF, compte bancaire PT, avocat, certificat énergétique (CE), Licença de Utilização, Nota de Liquidação IMI/IMT, accès Portal das Finanças.

💡

8 — Exemples chiffrés indicatifs

📋 Exemple A — Résidence secondaire non-résident, Algarve, appartement ancien 350 000 €

À l'achat : IMT (barème résidence secondaire, à simuler) + Imposto do Selo 0,8 % (= 2 800 €) + actes (1 000–2 000 €) + avocat (~1 %)
Annuel : IMI (si VPT 200 000 € et taux 0,35 % → 700 €) + charges copro + assurance. Pas de revenu imputé si non loué.
Location éventuelle : 28 % sur loyers (non-résident), règles AL strictes selon commune
Revente : Plus-value à 28 % sur gain net ; aucune plusvalía municipale

📋 Exemple B — Retraité résident, résidence principale, Cascais, maison 600 000 €

À l'achat : IMT (barème résidence principale, avec éventuelle exonération partielle selon seuils) + Imposto do Selo 0,8 % (= 4 800 €) + frais d'actes + avocat
Annuel : IMI (taux local), charges ; IRS sur pensions au barème (crédits d'impôt conventionnels possibles)
Revente future : Exonération possible de la plus-value si réinvestissement dans une autre résidence principale dans les délais

🔎

Les barèmes IMT et IMI varient par année et commune ; la VPT peut être mise à jour. Demandez toujours une simulation officielle avant de vous engager.

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Portugal - les astuces et pièges à éviter

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Pourquoi le Portugal reste un choix phare

1 — Résidence fiscale : qui est résident au Portugal ?

✅ Vous êtes résident fiscal si…

🌍 Non-résident

2 — Coûts à l'acquisition

🏛️ IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões Principal impôt

📄 Imposto do Selo Droit de timbre

🏗️ TVA (IVA)

📋 Frais annexes usuels

3 — Détenir le bien : impôts récurrents

🏠 IMI — Impôt foncier Annuel

💎 AIMI — Surtaxe patrimoniale Hauts patrimoines

4 — Louer son bien : fiscalité des loyers

🌍 Non-résidents

🏠 Résidents (Catégorie F)

Démarches essentielles

Où s'installer ? Les zones « senior-friendly »

Santé d'abord

Mobilité

Testez avant

Communauté

5 — Vendre le bien : plus-values immobilières

🏠 Résidents

🌍 Non-résidents

6 — Résidence secondaire vs résidence principale (retraite)

🏖️ Résidence secondaire — Non-résident

🏡 Résidence principale — Retraité résident

7 — Visas, santé et installation

🇪🇺 Citoyens UE / EEE / Suisse

🌐 Hors UE

8 — Exemples chiffrés indicatifs

📋 Exemple A — Résidence secondaire non-résident, Algarve, appartement ancien 350 000 €

📋 Exemple B — Retraité résident, résidence principale, Cascais, maison 600 000 €

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