Grèce- les astuces et pièges à éviter

🇬🇷

Acheter un bien immobilier en Grèce

Le guide complet pour résidence principale, secondaire et retraite — par 2Morrow Real Estate

Guide 2024
⚠️
Note préalable : Les seuils Golden Visa, la TVA sur le neuf et les règles de location courte durée évoluent. Vérifiez l'état exact au moment de votre projet. Ce guide n'est pas un conseil légal/fiscal. Faites valider par un avocat, un notaire et un fiscaliste grecs.
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Besoin d'un plan sur mesure ? L'équipe 2Morrow RE peut vous aider

  • Votre profil (UE / non-UE), revenus / pension
  • Budget achat / location et préférence (mer, ville, île)
  • Besoins santé / mobilité

2Morrow RE peut vous accompagner avec les avocats et fiscalistes entre la Grèce et la Suisse.

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Résidence et régimes favorables

🇪🇺 Citoyens UE / AELE / Suisses

  • Libre installation sans conditions
  • Enregistrement local conseillé au-delà de 3 mois (certificat de séjour)
  • Santé : usage du système public EOPYY ; carte EHIC puis immatriculation
  • Complémentaire santé privée recommandée

🌍 Non-UE — Golden Visa

  • Résidence par investissement immobilier
  • Seuil selon zone : historiquement 250 – 500 k€ (hausses/réformes en cours dans les zones tendues)
  • Droit de résidence pour toute la famille; possibilité de location
  • Pas d'obligation de séjour minimal étendu, pas de droit automatique au travail salarié
⚠️ Vérifier la tranche applicable et les modalités les plus récentes avant tout compromis.

💼 Permis « Rentier » (FIP)

  • Revenus stables prouvés ≥ 2 000 €/mois (+ majorations conjoint/enfant)
  • Assurance santé privée obligatoire
  • Visa D préalable requis; pas d'emploi local
  • Délivré 2 ans, renouvelable

💻 Visa Nomade digital

  • Revenus à distance ≈ ≥ 3 500 €/mois
  • Pas d'activité avec des employeurs grecs
  • Option transitoire utile avant un ancrage long terme
💰

Régimes fiscaux attractifs

Retraités étrangers

7 %
Taux forfaitaire sur revenus étrangers pendant 15 ans
  • Non-résident fiscal en Grèce les 5 des 6 dernières années
  • État de départ lié par convention fiscale
  • Demande à déposer en début de cycle fiscal

Non-Dom HNW

100 k€
Forfait annuel sur revenus de source étrangère
  • Transfert de résidence fiscale en Grèce requis
  • Investissement en Grèce ≥ 500 k€ sous 3 ans
  • Options famille avec montants additionnels

Régime « Rebasis »

50 %
Exonération sur revenus d'emploi/indépendant grecs
  • Pour salariés/indépendants se relocalisant en Grèce
  • Durée limitée (utile pour les actifs pré-retraite)
  • Conditions de relocalisation à respecter
📋
Les lois évoluent. Vérifiez l'éligibilité et les délais avec un fiscaliste local avant toute décision. 2Morrow RE peut vous mettre en relation avec des experts entre la Grèce et la Suisse.
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Acheter un bien en Grèce

🏛️ Bien ancien 3 % droits de mutation

  • Droits de transfert : 3 % du prix (base objective)
  • Copropriété (« horizontal ownership ») fréquente en ville
  • Maisons individuelles en périphérie / îles

🏗️ Bien neuf TVA 24 % souvent suspendue

  • TVA 24 % en principe, mais souvent suspendue selon projet/période (prolongée jusqu'à ~fin 2025 sur de nombreux projets)
  • À confirmer au cas par cas selon le permis de construire
⚠️
Points de vigilance absolus : Conformité urbanistique (extensions non déclarées), zones forestières/littorales soumises à restrictions, clarté des titres de propriété antérieurs. Un avocat et un ingénieur indépendants sont indispensables.

🔑 Étapes clés de l'acquisition

  1. Obtenir un numéro fiscal grec (AFM) et, idéalement, ouvrir un compte bancaire local
  2. Mandater un avocat + ingénieur (topographe/structure) pour la due diligence — indépendants du vendeur
  3. Obtenir les extraits du Cadastre (Ktimatologio) : charges, servitudes, titres antérieurs
  4. Vérifier le certificat de légalité du bâti, plans, performance énergétique (EPC)
  5. Offre et acompte (~10 %) via compromis / accord privé
  6. Acte authentique chez notaire (symvolaiografos)
  7. Enregistrement au Cadastre/Registre et déclaration fiscale (formulaire E9)
  8. Transfert des compteurs (électricité, eau), syndic/copro si applicable
💶

Coûts d'acquisition (ordres de grandeur)

3 %
Impôt de transfert (ancien)
Base objective du bien
24 %
TVA neuf (souvent suspendue)
Vérifier au cas par cas
0,8–1,5 %
Notaire
0,5–0,7 %
Enregistrement Cadastre
0,7–1,2 %
Avocat
Ou forfait négocié
2–3 %
Agent immobilier
+ TVA ; partage selon mandat
🏦
Financement : LTV typique 50 – 70 %, taux liés à l'Euribor ; critères plus stricts pour non-résidents. Alternatives : financement cash, nantissement, banque de votre pays d'origine.
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Fiscalité immobilière (propriété, location, cession)

🏠 ENFIA — Impôt foncier

  • Calculé selon la valeur objective, surface, zone, âge du bien
  • Montant souvent modéré hors zones premium
  • Taxes municipales (collecte/éclairage) via facture d'électricité

📋 Loyers long terme

  • 15 % jusqu'à 12 000 € de revenus locatifs
  • 35 % de 12 001 à 35 000 €
  • 45 % au-delà de 35 000 €
  • Déductions limitées

🏨 Location courte durée (Airbnb)

  • Enregistrement obligatoire sur la plateforme AADE (numéro à afficher)
  • Au-delà de 2 biens ou services hôteliers → activité requalifiée « professionnelle » (TVA + charges)
  • Prélèvements touristiques/climat par nuit selon saison
📊
Plus-value immobilière à la revente : L'impôt sur la plus-value des particuliers a connu des suspensions/réactivations régulières. Vérifiez l'état en vigueur l'année de votre vente avec un fiscaliste local.
💡
Faites valider votre montage (usage personnel vs locatif, courte vs longue durée) par un fiscaliste local avant tout engagement.
🔁

Vendre un bien — Démarches et coûts

📂 Documents à préparer

  • Certificat de légalité du bâti par ingénieur
  • Certificat de performance énergétique (EPC)
  • Attestations fiscales/municipales (ENFIA à jour, taxes locales)
  • Plans/cadastre actualisés, formulaire E9 à jour

💰 Coûts côté vendeur

  • Commission d'agence : 2 – 3 % + TVA (si à sa charge selon mandat)
  • Certificats / ingénieur / notaire divers
  • Impôt sur plus-value si applicable l'année de cession
🏛️
Processus de vente : Mandat d'agence (si besoin), vérification des titres, compromis, acte notarié, radiation d'hypothèques, encaissement sécurisé.
🗺️

Où s'installer ? Les zones « senior-friendly »

📌
Avant de choisir : proximité des soins, mobilité (transports, relief), sécurité, budget logement, communauté expat, climat. Testez 1 – 3 mois hors haute saison avant d'acheter.

🌊 Athènes — Riviera

Glyfada · Voula · Vouliagméni
Cliniques privées (Hygeia, Metropolitan, Iaso), promenades plates, commerces, tram/bus
Coûts élevés, trafic dense

🌿 Athènes Nord

Kifisiá · Maroússi · Chalandri
Calme verdoyant, services premium, hôpitaux proches, quartiers résidentiels
Moins côtier; voiture utile

🏙️ Athènes centre

Pangráti · Néa Smyrni
Commerces de proximité, transports, terrain plus plat, prix plus accessibles
Animation urbaine (bruit)

🌊 Thessalonique

Kalamariá · Analipsi · Nea Paralia
Front de mer, grandes cliniques, aéroport proche, coût inférieur à Athènes
Hiver plus humide et frais

🏝️ Crète

Chaniá · Réthymnon · Héraklion
Hôpitaux à Héraklion/Chaniá, climat doux toute l'année, communauté internationale
Relief selon quartiers; voiture utile hors centre

🌅 Péloponnèse

Kalamáta · Náfplio · Costa Navarino
Aéroport (Kalamáta), hôpital, mer et douceur de vivre, authentique
Saisonnière par endroits

🌿 Îles Ioniennes

Corfou · Lefkada · Céphalonie
Climat moins venté que les Cyclades, hôpital/clinique à Corfou, verdure
Insularité (vols/ferries), services dispersés hors ville

💙 Cyclades "plus douces"

Páros · Náxos
Services croissants, liaisons aériennes, cadre méditerranéen authentique
Touristique en été, relief; Santorin/Mykonos trop chers et touristiques

☀️ Dodécanèse

Rhodes — Ixia · Ialyssos
Hôpital à Rhodes-ville, climat ensoleillé, promenades littorales
Étés très chauds; insularité

🏖️ Chalcidique

Halkidiki — Kassandra
Plages exceptionnelles, budget modéré, proximité Thessalonique
Saisonnalité très marquée
📊

Budgets indicatifs

📋 Location mensuelle T2 meublé

ZoneBudget mensuel
Athènes Riviera1 000 – 2 000 €+
Athènes ville (quartiers plats)800 – 1 400 €
Thessalonique (bord de mer)700 – 1 100 €
Crète (Chaniá / Héraklion)600 – 1 000 €
Péloponnèse600 – 900 €
Îles Ioniennes / Cyclades800 – 1 500 €

🏠 Prix à l'achat (€/m²)

ZoneFourchette €/m²
Athènes centre (bon quartier)2 200 – 4 500
Athènes Riviera3 500 – 7 500+
Thessalonique1 800 – 3 500
Crète1 700 – 3 200
Péloponnèse littoral1 600 – 3 000
Santorin / Mykonos6 000 – 12 000+

Checklists rapides

🏠 Avant d'acheter

  • AFM (numéro fiscal grec) + compte bancaire local
  • Avocat + ingénieur indépendants du vendeur
  • Contrôle Cadastre / charges / urbanisme + certificats (EPC, légalité)
  • Clarifier TVA ou 3 % transfert + tous frais annexes
  • Anticiper régime de location (long vs court terme) et fiscalité

🎯 Pour la retraite

  • Confirmer éligibilité au régime 7 % (pension étrangère) et calendrier de demande
  • Assurance santé (publique EOPYY + privée), hôpital de référence à moins de 30 min
  • Quartier plat, transports disponibles, communauté expat, budget à l'année
  • Consulter un fiscaliste pour le régime adapté (7 %, Non-dom, Rentier)

Votre projet immobilier en Grèce

2Morrow Real Estate vous accompagne à chaque étape, de la recherche du bien à votre installation — avec nos partenaires entre la Grèce et la Suisse.

Contactez-nous

Voici un aperçu des services que nous proposons

Vente des biens immobiliers :

Nous vous accompagnons dans la vente de vos biens immobiliers, en mettant en œuvre une stratégie de marketing efficace pour attirer les acheteurs potentiels et obtenir les meilleurs résultats.

Location et mise en valeur :

Si vous préférez mettre votre bien en location, nous vous aidons à trouver des locataires fiables et qualifiés. De plus, nous vous proposons des conseils pour valoriser votre propriété afin d'attirer des locataires de qualité.

Valorisation de votre bien :

Notre équipe d'experts peut évaluer la valeur de votre bien immobilier en utilisant des méthodes précises et actualisées. Nous vous fournirons des recommandations pour optimiser sa valeur et maximiser le retour sur investissement.

Conseil immobilier

Nous mettons à votre disposition notre expertise et nos connaissances approfondies du marché immobilier local et international. Que ce soit pour des conseils sur l'achat, la vente, la location ou la gestion de votre patrimoine immobilier, nous sommes là pour vous guider.

Optimisation de patrimoine :

Nous vous aidons à optimiser votre patrimoine immobilier en identifiant les opportunités d'investissement rentables et en vous proposant des solutions personnalisées pour diversifier votre portefeuille.

Marketing immobilier :

Nous utilisons des stratégies de marketing efficaces pour promouvoir votre bien immobilier, en exploitant notre expertise dans les canaux en ligne et hors ligne. Nous maximisons la visibilité de votre bien auprès d'un large public d'acheteurs potentiels.

Réseau de clients existants :

Grâce à notre vaste réseau de clients, d'investisseurs et de professionnels de l'immobilier, nous pouvons vous mettre en relation avec des personnes intéressées par l'achat ou la location de biens immobiliers, ce qui peut accélérer le processus de vente ou de location.

Réseau des professionels:

À l’échelle internationale, notre réseau réunit des cabinets d’avocats experts en droit international, conformité et transactions transfrontalières, ainsi que des agences immobilières partenaires dans les principales régions du monde. Cet ensemble nous permet d’offrir à nos clients des conditions privilégiées et un accompagnement premium, de la première consultation jusqu’à la finalisation de leurs projets.

Réseau des agences:

2Morrow Real Estate propose un service premium de conciergerie d’installation, dédié à la sélection et à la coordination des meilleurs prestataires, où que vous vous installiez. Grâce à notre réseau international d’experts — juridiques, immobiliers et opérationnels — nos clients bénéficient d’une qualité vérifiée, de tarifs préférentiels et d’un accompagnement VIP de bout en bout.

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