France - les astuces et pièges à éviter

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Acheter un bien immobilier en France

Guide complet pour résidence secondaire ou retraite — par 2Morrow Real Estate

Guide 2024

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Note préalable : Références connues jusqu'en 2024. Les règles évoluent (fiscalité locale, locations touristiques, DPE). Vérifiez toujours auprès des impôts (impots.gouv.fr), de votre notaire et de la mairie.

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1 — Résidence fiscale : qui est résident en France ?

✅ Résident fiscal si…

Foyer ou séjour principal en France (> 183 jours)
Activité professionnelle principale en France
Centre des intérêts économiques en France

👉 Imposé sur les revenus mondiaux (IR) + IFI le cas échéant

🌍 Non-résident

Imposé uniquement sur les revenus de source française (loyers, plus-values, etc.)
Potentiellement à l'IFI sur l'immobilier situé en France

👉 Déclarations IR obligatoires pour les revenus de source française

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2 — Coûts à l'acquisition : ancien vs neuf

🏛️ Logement ancien (revente) 7 – 8 %

Droits de mutation (DMTO) ≈ 5,8 % dans la plupart des départements
Émoluments du notaire (dégressifs selon le prix)
Publicité foncière et débours
Total : environ 7 – 8 % du prix

🏗️ Logement neuf 2 – 3 %

TVA 20 % incluse dans le prix promoteur
Frais d'acquisition réduits : ~2 – 3 % (droits fixes + notaire)
Diagnostics DPE favorables si construction récente
Possible exonération temporaire de taxe foncière

🔑 Étapes clés de l'acquisition

Offre acceptée → avant-contrat (compromis) + dépôt 5 – 10 %
Délai de rétractation 10 jours (loi SRU) — acheteur uniquement
Levée des conditions suspensives (financement, absence d'hypothèque)
Acte authentique chez notaire : état daté de copro, assurance, relevés de charges
Diagnostics obligatoires annexés : DPE, amiante, plomb, électricité/gaz, ERP, assainissement

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Financement : Garantie (hypothèque/PPD), contribution de sécurité immobilière et frais de prêt — souvent 0,5 – 1,5 % du montant emprunté.

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3 — Détenir le bien : impôts et charges annuelles

🏠 Taxe foncière

Due par le propriétaire chaque année
Montant variable selon la commune; hausse régulière des bases d'imposition
TEOM (ordures ménagères) souvent incluse

🏡 Taxe d'habitation

Supprimée pour la résidence principale
Due pour les résidences secondaires
Possible surtaxe en zones tendues (Paris, littoral, grandes villes)

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Autres charges : Charges de syndic (ascenseur, gardien, chauffage collectif), assurance PNO si locatif, multirisque habitation. Pas de taxe municipale de type « plusvalía » à la revente (contrairement à l'Espagne).

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4 — Louer son bien : fiscalité et règles

📄 Location nue

Micro-foncier : abattement 30 % si loyers ≤ 15 000 €/an
Réel : déduction charges réelles (travaux, intérêts, taxe foncière)
Déficit foncier imputable sous conditions

🛋️ Location meublée

Micro-BIC : abattement 50 % (plafond ~77 700 €)
Réel LMNP/LMP : charges + amortissements déductibles
Comptabilité requise pour le régime réel

🌍 Non-résidents

Taux minimum 20 % puis 30 % (sauf taux moyen inférieur)
Prélèvements sociaux 17,2 % (ou 7,5 % selon affiliation UE/EEE)

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Locations touristiques (Airbnb…) : Enregistrement/numéro obligatoire dans de nombreuses villes; autorisation de changement d'usage possible (Paris, Côte d'Azur, Lyon…). Taxe de séjour à collecter, contrôles renforcés.
Contraintes DPE : Interdiction progressive de louer les « passoires énergétiques » (>450 kWh dès 2023, G en 2025, F en 2028, E en 2034). Calendrier à confirmer localement.

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5 — Revendre : plus-values immobilières

🏡

Résidence principale : Exonération totale de la plus-value (sous conditions d'occupation effective).

📉 Résidence secondaire / investissement Total : 36,2 %

Impôt sur la plus-value : 19 % + prélèvements sociaux 17,2 %
Surtaxe sur plus-values élevées (> 50 000 €) : 2 – 6 %

Durée de détention	Abattement IR (19 %)	Abattement prélèvements sociaux (17,2 %)
Moins de 6 ans	0 %	0 %
6 à 21 ans	6 % / an	1,65 % / an
22 ans	Exonération totale IR ✓	Abattement partiel
23 à 30 ans	Exonéré ✓	9 % / an
30 ans et plus	Exonéré ✓	Exonéré ✓

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Non-résidents : Mêmes règles de base. Des dispenses de représentant fiscal existent (UE/EEE). Des régimes d'exonération spécifiques s'appliquent (ex. : cession d'un ancien domicile en France après départ).

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6 — IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

1,3 M€

Seuil d'entrée du patrimoine immobilier net taxable

📋 Modalités d'application

Résidents : patrimoine immobilier mondial taxable (abattement 30 % sur la résidence principale)
Non-résidents : uniquement les biens immobiliers situés en France
Barème progressif : ~0,5 % à 1,5 % selon les tranches
Nouveau résident « impatrié » : exonération 5 ans sur les biens hors de France (pas sur l'immobilier français)
Dettes déductibles : emprunts immobiliers sous conditions (attention : dettes entre personnes liées)

🩺

7 — Pensions, conventions fiscales et santé

💰 Pensions étrangères

Imposables en France si vous êtes résident fiscal, sauf règles contraires de convention
Pensions publiques (fonctionnaires) : souvent imposées dans l'État payeur
Vérifiez votre convention bilatérale (France–Belgique, Canada, Suisse, UK, etc.)

🏥 Santé

Résidents : accès au régime PUMA après 3 mois de résidence stable et régulière
Mutuelle complémentaire conseillée
Non-UE : VLS-TS « visiteur » ou titre « retraité » exigeant ressources et assurance privée

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8 — Résidence secondaire vs résidence principale

🏖️ Résidence secondaire

À l'achat 7–8 % (ancien) ou 2–3 % (neuf)
Annuel Taxe foncière + taxe d'habitation (+ surtaxe zones tendues) + charges/assurance
Location Régime micro/réel (nu) ou micro-BIC/réel (meublé); règles locales AL à respecter
Revente Plus-value 36,2 % avec abattements selon durée (22/30 ans)

🏡 Résidence principale (retraité résident)

À l'achat Idem selon type de bien (ancien ou neuf)
Annuel Taxe foncière uniquement (pas de taxe d'habitation) + IR sur pensions et autres revenus
Revente Exonération totale de la plus-value sur la résidence principale
IFI Abattement 30 % sur la résidence principale; seuil à 1,3 M€

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Où s'installer ? Les zones « senior-friendly »

📌

Avant de choisir, gardez en tête : proximité des soins, mobilité (transports, relief), sécurité, budget logement, communauté francophone/expat, climat. Testez 1–3 mois hors haute saison avant d'acheter.

🌊 Côte d'Azur

Nice · Antibes · Cannes · Menton

Climat exceptionnel, hôpitaux de rang, aéroport, services multilingues

Prix élevés; taxe d'habitation rés. secondaire et restrictions Airbnb

🌿 Provence

Aix-en-Provence · Avignon · Luberon

Cadre magnifique, soins corrects, TGV (Aix/Avignon), villages vivants toute l'année

Étés très chauds; eau et feux de forêt; prix hétérogènes

☀️ Occitanie

Montpellier · Nîmes · Perpignan

Ensoleillement, CHU Montpellier, prix raisonnables hors littoral ultra-prime

Saisonnalité marquée; vent (tramontane/mistral) selon secteurs

🌊 Atlantique

La Rochelle · Nantes · Biarritz / Bayonne

Climat océanique doux, CHU solides, TGV, qualité de vie remarquable

Prix élevés en « prime » (Biarritz, hypercentre La Rochelle)

🌊 Bretagne

Vannes · Dinard · Quimper

Excellent rapport coût/qualité, bons soins, communauté active, étés doux

Hivers plus humides et venteux

⛰️ Alpes et lacs

Annecy · Aix-les-Bains

Cadre exceptionnel, bons soins, Genève proche pour Annecy, lacs magnifiques

Prix élevés; forte saisonnalité touristique

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9 — Exemples chiffrés indicatifs

📋 Exemple A — Nice, ancien 400 000 € (résidence secondaire, non-résident UE)

À l'achat : frais ≈ 7,5 % → ~30 000 €
Annuel : Taxe foncière 1 200 – 2 000 € (selon quartier) + taxe d'habitation rés. secondaire (éventuelle surtaxe) + charges copro/assurance
Location meublée saisonnière : enregistrement + taxe de séjour; imposition IR + prélèvements sociaux
Revente : Plus-value 19 % + 17,2 %, avec abattements selon durée de détention

📋 Exemple B — Bordeaux neuf VEFA 500 000 € (résidence principale, retraité résident)

À l'achat : TVA incluse dans le prix; frais d'acquisition 2–3 % → 10 000 – 15 000 €
Annuel : Taxe foncière (possibles exonérations temporaires pour le neuf), pas de taxe d'habitation; IR sur pensions; DPE favorable si construction récente
Revente : Exonérée si demeure principale au moment de la vente

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Démarche-type et check-list

📋 Avant l'offre

Budget & financement (banque française si non-résident)
Simulation fiscale (IR / IFI / plus-value)
Ciblage DPE ≥ D pour louer sereinement

📝 Compromis de vente

Clauses suspensives (prêt, absence d'hypothèque)
Annexes : diagnostics obligatoires
Dépôt 5–10 %, envoi LRAR, rétractation 10 jours

🏛️ Acte authentique

Échéancier des fonds, état daté de copro
Attestation d'assurance, relevés de charges
Vérification d'identité et pouvoirs

🔑 Après achat

Ouverture des compteurs, assurance habitation
Changement d'adresse fiscale
Enregistrement meublé de tourisme le cas échéant

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Successions et donations

👨‍👩‍👧 Droits de succession/donation

Conjoint/partenaire PACS : exonération en succession (pas en donation au-delà des abattements)
Enfants : abattement 100 000 € chacun; barème progressif ensuite
Non-résidents : interactions complexes (situs des biens, conventions) — consultez un notaire

🔮 Anticipation patrimoniale

Démembrement (usufruit / nue-propriété)
Donation-partage
Assurance-vie
Mandat de protection future

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Erreurs fréquentes à éviter

Sous-estimer la taxe d'habitation sur résidence secondaire et ses surtaxes en zones tendues

Oublier les contraintes DPE qui limitent la location ou augmentent les coûts de travaux

Ignorer les règles locales sur les meublés de tourisme (Paris, Côte d'Azur, Lyon…)

Négliger les abattements de plus-value et la surtaxe sur les gros gains (> 50 000 €)

Mal calibrer l'IFI : dettes déductibles, abattement 30 % résidence principale, seuil à 1,3 M€

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