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Acheter un bien immobilier au Mexique

Le guide complet pour résidence secondaire ou retraite — par 2Morrow Real Estate

Guide 2024

⚠️

Note préalable : Références connues jusqu'en 2024. Les règles (fiscales, migratoires, locales) varient selon l'État/municipalité et évoluent. À vérifier avant toute décision :

Notario público (indispensable)
Servicio de Administración Tributaria (SAT)
Cadastre / Registro Público de la Propiedad
Mairie et un avocat local spécialisé

🧭

1 — Résidence fiscale au Mexique

✅ Résident fiscal si…

Centre d'intérêts économiques ou domicile permanent au Mexique
Séjour > 183 jours/an au Mexique
Imposé sur les revenus mondiaux (ISR)
Crédit d'impôt possible via conventions fiscales bilatérales

🌍 Non-résident

Imposé uniquement sur les revenus de source mexicaine
Loyers, plus-values immobilières situés au Mexique
Retenues à la source spécifiques (voir sections loyers et plus-value)

🏘️

2 — Ce que les étrangers peuvent acheter et comment

✅ Achat direct Hors zone restreinte

Pleine propriété possible pour les étrangers hors « zone restreinte »
Intérieur des terres : villes comme Mérida, San Miguel, CDMX, Guadalajara
Même sécurité juridique qu'un citoyen mexicain

⚠️ Zone restreinte 50 km côtes / 100 km frontières

Résidentiel : acquisition via fideicomiso (trust bancaire mexicain)
Commercial : possible via société mexicaine (S.A. de C.V., etc.)
Concerne : Riviera Maya, Los Cabos, Puerto Vallarta, Cancún, Baja…

🏦

1 000–2 500 $

Frais d'ouverture du fideicomiso

📅

500–1 000 $

Frais annuels de gestion

📜

50 ans

Durée (renouvelable) avec droits de vente, cession et héritage

❌

À proscrire absolument : Schémas « informels » sur terrains ejidales (communaux) non régularisés. Le notario público doit confirmer l'origine régulière de la propriété avant tout engagement.

📝

3 — Processus d'achat et coûts à l'acquisition

👥 Acteurs clés

Notario público : officier public qui sécurise le titre, calcule/encaisse les taxes, enregistre la vente — son rôle est central et obligatoire
Avocat / agent : due diligence, négociation, coordination entre parties
Banque : mise en place du fideicomiso si zone restreinte
Mairie / cadastre : taxes foncières, usage du sol, enregistrement

🔑 Étapes types de l'acquisition

Offre et promesse (contrato de promesa) + dépôt en escrow
Due diligence : liberté de charges (certificado de libertad de gravamen), cadastre, taxes foncières et eau payées, règlement de copropriété, usage du sol
Acte chez le notario público, paiement de toutes les taxes
Enregistrement au Registro Público de la Propiedad
Mise en place du fideicomiso si en zone restreinte (banque + permis SRE si requis)

💶

Coûts d'acquisition (ordres de grandeur)

2 – 5 %

ISAI / ISABI (droits d'acquisition)

Variable selon État/municipalité; barèmes progressifs

0,5 – 1,5 %

Notaire + enregistrement + cadastre

Selon complexité et valeur du bien

Exonérée

TVA (IVA 16 %)

Logements d'habitation en général exonérés; honoraires soumis à IVA

+ Fideicomiso

Zone restreinte uniquement

Ouverture + frais annuels à prévoir

🧮

Total « closing costs » côté acheteur : souvent 4 – 8 % du prix + frais de fideicomiso le cas échéant. Demandez toujours une simulation chez le notario avant de signer.

🧾

4 — Détenir le bien : impôts et charges annuelles

🏠 Predial Taxe foncière municipale

Très faible comparé à l'Europe : souvent 0,05 – 0,3 % de la valeur cadastrale
Variable selon ville et abattements municipaux
Paiement annuel avec remises pour règlement anticipé (souvent janvier)
Pas de « plusvalía municipal » à la revente (contrairement à l'Espagne)

📋 Autres charges courantes

Copropriété (condominio) : selon services (sécurité, piscine, ascenseur, jardins)
Eau, électricité, gaz, collecte des déchets
Assurance habitation fortement recommandée (incendie, catastrophe naturelle, responsabilité)
Fideicomiso : redevance annuelle bancaire si zone restreinte

🏨

5 — Louer son bien : fiscalité et plateformes

🏠 Résidents (ISR)

Barème progressif jusqu'à ~35 % sur base nette
Déductions des charges avec factures CFDI
Location d'habitation longue durée : généralement exonérée d'IVA

🌍 Non-résidents

Retenue de 25 % sur le brut (ISR) sans déductions
Option plus favorable avec représentant fiscal local + comptabilité
À étudier selon montant des loyers

📱 Plateformes (Airbnb…)

TVA 16 % + impôt hébergement (hospedaje 2–5 %) collectés via plateformes
Retenue d'acompte ISR si non enregistré au SAT (RFC)
Vérifier règlement de copropriété (location courte durée parfois interdite)

📌

Les États où les plateformes collectent automatiquement IVA + hospedaje incluent notamment Quintana Roo, CDMX, Jalisco. Dans les autres États, le propriétaire reste responsable. Vérifiez la règle de votre commune.

🔁

6 — Revendre : impôt sur la plus-value (ISR)

🏠 Résidents

Plus-value imposée à l'ISR (barème progressif)
Base nette : prix de vente – (coût d'acquisition actualisé + travaux documentés + frais)
Exonération résidence principale jusqu'à un plafond (indexé en UDI), sous conditions strictes (résidence effective, preuves) — max. une fois tous les 3 ans

🌍 Non-résidents

Option 1 : retenue par le notario de 25 % du prix de vente brut
Option 2 : 35 % sur la plus-value nette si vous justifiez le coût d'acquisition et nommez un représentant fiscal (souvent plus favorable)
Pas de taxe municipale additionnelle sur la plus-value

💡

Conseil clé : Conservez toutes les factures fiscales (CFDI) de vos travaux et améliorations — elles sont indispensables pour réduire la base imposable à la revente.

🛂

7 — Visas, résidence et santé

🪪 Résidence temporaire → permanente

1 à 4 ans de résidence temporaire (renouvelable)
Solvencia económica : revenus mensuels ou épargne au-dessus des seuils consulaires
Les retraités utilisent souvent la voie « revenus de pension »
Après 4 ans de temporaire : accès possible à la résidence permanente

🏥 Santé

IMSS volontaire (assurance sociale) accessible aux résidents légaux
Réseau privé de qualité à CDMX, Guadalajara, Monterrey
Pôles touristiques bien équipés : Cabo, Vallarta, Cancún/Playa, Mérida
Assurance privée internationale ou locale fortement recommandée

🗺️

8 — Où s'installer ? Zones « senior-friendly »

📌

Critères à prioriser : proximité des soins, relief modéré, transports/vols, services à l'année. Testez 1 – 3 mois hors haute saison avant de vous engager.

🏞️ Lac de Chapala / Ajijic

Jalisco

Climat tempéré idéal, grande communauté de retraités anglophones, Guadalajara et hôpitaux à ~1 h

Marché concentré; stock vieillissant; peu de plage

🏛️ San Miguel de Allende

Guanajuato

Patrimoine UNESCO, services et restaurants premium, cliniques privées de qualité

Prix élevés pour l'intérieur; altitude (nuits fraîches); éloigné de la mer

🌊 Puerto Vallarta

Jalisco / Bahia de Banderas, Nayarit

Cliniques privées, aéroport international, forte demande locative, copropriétés bien gérées

Humidité estivale marquée; saison des ouragans (assurance indispensable)

🌴 Riviera Nayarit

Bucerías · La Cruz · Sayulita

Ambiance décontractée, croissance rapide, mer et authenticité

Infrastructures variables selon les villages; moins de services médicaux

🏜️ Los Cabos / La Paz / Loreto

Baja California Sur

Désert et mer turquoise, soins privés de qualité, aéroport international

Coût de vie plus élevé; zone restreinte (fideicomiso obligatoire); très ensoleillé et sec

🏖️ Cancún / Playa / Tulum

Quintana Roo

Rendements locatifs touristiques élevés, aéroports, hôpitaux privés modernes

Saison cyclonique active; vérifications urbanistiques essentielles (surtout Tulum)

🌿 Mérida & côte Yucatán

Yucatán — Progreso

Excellente sécurité, coût de vie contenu, soins corrects, culture maya

Chaleur et humidité marquées; mer moins « carte postale » selon secteurs

🏙️ Mexico (CDMX)

Polanco · Condesa · Roma · Santa Fe

Médecine de pointe, culture mondiale, connectivité aérienne exceptionnelle

Métropole de 20 M+ habitants (pollution, trafic); pas de plage

💡

9 — Exemples chiffrés indicatifs

🏠 Condo en revente — Puerto Vallarta — 300 000 USD

À l'achat ISAI 2–3 % (≈ 6 000–9 000 USD) + notaire/registre 1–1,5 % + frais divers (avalúo, timbres). Total acheteur ~4–6 %.
Annuel Predial souvent <500–800 USD (selon valeur cadastrale) + copro + assurance
Location IVA + hospedaje collectés par la plateforme; ISR retenu si non enregistré au SAT
Revente non-résident Retenue 25 % du prix brut OU 35 % sur gain net si représentant fiscal

🏡 Maison résidence principale — Mérida — 6 000 000 MXN

À l'achat ISAI 2–4 % (selon barème local) + notaire/registre ~1 % + frais divers
Annuel Predial modéré + climatisation (facture élec élevée) + assurance
Revente résident Possible exonération partielle/totale si conditions « casa-habitación » remplies (plafond UDI + délai 3 ans)

🔎

Chiffres indicatifs. Faites toujours une simulation locale chez le notario público avant de vous engager.

✅

10 — Check-list de due diligence

📜 Titre et cadastre

Certificado de libertad de gravamen (pas d'hypothèque)
Concordance surfaces/plans avec le cadastre
Antécédents de propriété, origine non-ejidal confirmée

💸 Fiscal et services

Predial et eau à jour, sans arriérés
Frais de copropriété à jour, règlement (autorisation de location)
Attestation d'absence d'amendes ou pénalités

🏗️ Urbanisme et technique

Uso de suelo (usage autorisé), conformité de la construction
Risques naturels : ouragans, inondations, sismicité
État des réseaux (plomberie, électricité, fondations)

🏦 Fideicomiso / zone restreinte

Banque fiduciaire, frais détaillés et clauses du trust
Droits de cession, héritiers et bénéficiaires inclus
Permis SRE si requis selon profil

📊 Fiscalité personnelle

Stratégie loyers selon statut résident/non-résident
Plus-value : base d'acquisition, factures CFDI pour travaux
Conventions fiscales applicables (Suisse, France, Belgique, Canada…)

Tableau des risques et erreurs fréquentes

Catégorie	Description des risques
Notario público	Confondre le rôle du notaire local avec celui de votre pays d'origine peut mener à des malentendus juridiques graves. Leurs responsabilités varient drastiquement selon les juridictions.
Terrain ejidal	L'achat de terres communautaires sans conversion préalable en propriété privée est l'une des erreurs les plus coûteuses, pouvant mener à la perte pure et simple du bien.
Location courte durée	Négliger les réglementations locales strictes sur les revenus locatifs saisonniers peut anéantir votre rentabilité et vous exposer à des amendes administratives lourdes.
Fideicomiso	Ignorer les frais de gestion annuelle et les mécanismes de renouvellement de ce trust immobilier obligatoire en zone restreinte impacte directement vos coûts de détention.
Factures CFDI	Oublier de réclamer des factures électroniques officielles pour vos travaux rend toute déduction fiscale impossible lors de la revente, augmentant artificiellement votre plus-value taxable.
Risques naturels	Sous-estimer l'impact du climat local (ouragans, inondations, érosion) sur les coûts d'assurance et la valeur de l'actif sur le marché de la revente.

🚀

12 — Conclusion et prochains pas

Le Mexique combine cadre de vie ensoleillé, fiscalité immobilière lisible et options attractives pour la retraite. Les 3 clés de succès :

Choisir la bonne structure (achat direct vs fideicomiso), sécuriser le titre via un notario et documenter tous vos coûts dès l'acquisition
Simuler achat + détention + revente (ISAI, predial, loyers, plus-value) selon votre statut fiscal résident/non-résident
Cibler une zone avec hôpital < 30 minutes, bonne gestion de copropriété et réglementation locative maîtrisée

Votre projet immobilier au Mexique

2Morrow Real Estate vous accompagne à chaque étape, de la recherche du bien à votre installation.

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1 — Résidence fiscale au Mexique

✅ Résident fiscal si…

🌍 Non-résident

2 — Ce que les étrangers peuvent acheter et comment

✅ Achat direct Hors zone restreinte

⚠️ Zone restreinte 50 km côtes / 100 km frontières

3 — Processus d'achat et coûts à l'acquisition

👥 Acteurs clés

🔑 Étapes types de l'acquisition

Coûts d'acquisition (ordres de grandeur)

4 — Détenir le bien : impôts et charges annuelles

🏠 Predial Taxe foncière municipale

📋 Autres charges courantes

5 — Louer son bien : fiscalité et plateformes

🏠 Résidents (ISR)

🌍 Non-résidents

📱 Plateformes (Airbnb…)

6 — Revendre : impôt sur la plus-value (ISR)

🏠 Résidents

🌍 Non-résidents

7 — Visas, résidence et santé

🪪 Résidence temporaire → permanente

🏥 Santé

8 — Où s'installer ? Zones « senior-friendly »

🏞️ Lac de Chapala / Ajijic

🏛️ San Miguel de Allende

🌊 Puerto Vallarta

🌴 Riviera Nayarit

🏜️ Los Cabos / La Paz / Loreto

🏖️ Cancún / Playa / Tulum

🌿 Mérida & côte Yucatán

🏙️ Mexico (CDMX)

9 — Exemples chiffrés indicatifs

🏠 Condo en revente — Puerto Vallarta — 300 000 USD

🏡 Maison résidence principale — Mérida — 6 000 000 MXN

10 — Check-list de due diligence

📜 Titre et cadastre

💸 Fiscal et services

🏗️ Urbanisme et technique

🏦 Fideicomiso / zone restreinte

📊 Fiscalité personnelle

12 — Conclusion et prochains pas

Le Mexique combine cadre de vie ensoleillé, fiscalité immobilière lisible et options attractives pour la retraite. Les 3 clés de succès :

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