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Acheter aux Émirats Arabes Unis
Guide complet pour résidence secondaire ou retraite — fiscalité zéro, zones freehold, Golden Visa et démarches
2Morrow Real Estate · info@2morrow-re.ch
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Sources et précautions
- Données à jour jusqu'en 2024. La réglementation foncière, fiscale et migratoire évolue régulièrement.
- À vérifier avant toute décision : Dubai Land Department (DLD), Abu Dhabi Department of Municipalities and Transport (DMT), RERA, DGME (immigration) et un avocat local spécialisé.
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1) Pourquoi les EAU attirent les investisseurs et retraités
💰Fiscalité ultra-attractive — 0 % impôt sur le revenu, 0 % taxe foncière, 0 % droits de succession
🏛️Stabilité exemplaire — devise indexée USD, sécurité élevée, infrastructure de classe mondiale
✈️Hubs aériens majeurs — Dubai International, Abu Dhabi : direct vers 200+ destinations
🏥Hôpitaux premium — Cleveland Clinic Abu Dhabi, American Hospital Dubai, Mediclinic
🏖️Lifestyle diversifié — plages, désert, golf, gastronomie, loisirs toute l'année
🏫Écoles internationales — curriculum britannique, IB, français, américain disponibles
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Points d'attention : coût de la vie élevé (logement, écoles, loisirs) — Climat extrême l'été (40–50°C, juin–septembre) — Dépendance à la climatisation et à la voiture — Règles culturelles et légales spécifiques à respecter.
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2) Ce que les étrangers peuvent (et ne peuvent pas) acheter
🏙️ Dubai — Principales zones freehold
- Downtown Dubai (Burj Khalifa, Dubai Mall)
- Dubai Marina & JBR (Jumeirah Beach Residence)
- Palm Jumeirah (villas et appartements)
- Business Bay, DIFC
- Jumeirah Village Circle / Triangle (JVC/JVT)
- Dubai Hills Estate, Arabian Ranches
- Emirates Living (Springs, Meadows, Lakes)
🕌 Abu Dhabi — Principales zones freehold
- Al Reem Island (Shams Abu Dhabi, Marina Square)
- Yas Island (Yas Acres, West Yas)
- Saadiyat Island (Cultural District, Beach Villas)
- Al Raha Beach (Al Zeina, Al Muneera)
- Reem Hills, Masdar City
✅ Freehold (pleine propriété)
- Droits identiques aux nationaux dans les zones désignées
- Appartements, villas, townhouses, terrains
- Propriétés commerciales (bureaux, retail)
📝 Leasehold (bail longue durée)
- Durée max 99 ans (renouvelable)
- Zones non-freehold uniquement
- Droits transférables et héritables
- Valeur décroissante avec le temps restant
❌ Zones restreintes
- Zones non-freehold : achat interdit aux étrangers
- Zones stratégiques : réservées aux citoyens émiratis
- Ressortissants CCG : droits étendus dans tout Dubai/Abu Dhabi
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Sharjah, Ajman, Ras Al Khaimah : zones freehold limitées mais en expansion, souvent plus abordables que Dubai/Abu Dhabi. Due diligence renforcée recommandée.
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3) Processus d'achat et due diligence
- Recherche & sélection : via agent agréé RERA (Dubai) ou DOT (Abu Dhabi) — vérification statut freehold/leasehold, visites physiques ou virtuelles
- Réservation : dépôt 5–10 % + MOU (Form A à Dubai) — délai de rétractation selon promoteur (souvent 10–14 jours sur plan)
- Due diligence : Title Deed au Land Department, charges/hypothèques, permis de construire, certificat d'achèvement (marché secondaire), NOC promoteur, historique service charges
- Sur plan (off-plan) : vérifier l'enregistrement RERA, l'escrow account obligatoire, le plan de paiement selon avancement et la date de livraison
- Contrat de vente (SPA) : rédigé par promoteur ou avocat — vérification clause par clause — paiements échelonnés (off-plan) ou comptant (secondaire)
- Enregistrement au Land Department : DLD (Dubai) ou DMT (Abu Dhabi) — présence physique ou procuration notariée — transfert via manager's cheque ou virement
- Réception du Title Deed : document officiel (format électronique + papier) — conservez avec copies certifiées
📄 Documents requis
- Passeport (valide 6+ mois)
- Visa EAU (résidence ou tourisme)
- Emirates ID (si résident)
- Preuve de fonds (relevés bancaires)
- NOC du promoteur (secondaire)
👔 Services professionnels
- Avocat immobilier : 5 000–15 000 AED
- Inspection du bien : 1 000–3 000 AED
- Évaluation (valuation) : 2 000–5 000 AED
- Traduction documents : 500–2 000 AED
🏦 Financement hypothécaire
- Résidents : LTV jusqu'à 80 % (< 5M AED)
- Non-résidents : LTV 50–60 % max
- Taux : 4,5–6,5 % (variable ou fixe)
- Durée max : 25 ans
- Frais dossier : ~1 % du prêt
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4) Coûts à l'acquisition
🏙️ Dubai — Frais d'enregistrement
| Frais | Taux / Montant | Payé par |
|---|
| DLD Transfer Fee | 4 % de la valeur | Acheteur |
| DLD Admin Fee | 4 000 AED (fixe) | Acheteur |
| Trustee Office Fee | 2 000–4 000 AED | Acheteur |
| Agent immobilier | 2 % + TVA 5 % | Variable |
| Enregistrement prêt | 0,25 % + 290 AED | Si financement |
| NOC du promoteur | 500–2 000 AED | Vendeur |
🧮 Exemple appartement Dubai Marina 2M AED : DLD 80 000 + Admin 4 000 + Agent 40 000 → total acheteur ≈ 6,3 %
🕌 Abu Dhabi — Frais d'enregistrement
| Frais | Taux / Montant | Payé par |
|---|
| DMT Transfer Fee | 2 % de la valeur | 50 / 50 |
| DMT Admin Fee | 2 000 AED | Acheteur |
| Municipality Fee | 2 % de la valeur | Vendeur |
| Agent immobilier | 2 % + TVA 5 % | Négociable |
| Enregistrement prêt | 0,25 % du prêt | Si financement |
✅
Total acheteur Abu Dhabi : ~4–6 % — frais sensiblement inférieurs à Dubai.
🏗️ Achat sur plan (Off-plan) — Avantages et risques
✅ Avantages
- Prix inférieur au marché secondaire (~10–20 %)
- Paiements échelonnés selon avancement
- Protection via escrow account obligatoire
- Plan de paiement flexible selon promoteur
- Potentiel d'appréciation pendant la construction
⚠️ Risques
- Retards de livraison fréquents (même top promoteurs)
- Modifications du projet en cours de construction
- Qualité de construction variable selon développeur
- Vérifier impérativement la santé financière du promoteur
- Clauses de non-revente (1–2 ans, selon promoteur)
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5) Détenir le bien : impôts et charges annuelles
🏆 Fiscalité annuelle aux EAU — Avantage majeur
0 %
Taxe foncière annuelle
0 %
Impôt sur le revenu personnel
0 %
Impôt sur les plus-values
🏢 Service Charges — Dubai
| Type de bien | AED/sqft/an | Pour 100 m² |
|---|
| Appartement JVC/JVT | 12–15 | 13 000–16 000 AED/an |
| Appartement Marina | 18–25 | 19 000–27 000 AED/an |
| Downtown / Palm | 22–30 | 24 000–32 000 AED/an |
| Villa Emirates Living | 15–20 | Basé sur superficie |
💡 Coût annuel indicatif
Appartement 100 m² Dubai Marina (2M AED)
- Service charges22 000 AED
- DEWA (élec./eau)4 800 AED
- Internet/TV3 000 AED
- Assurance habitation4 000 AED
- Total annuel~34 000 AED (~8 500 €)
⚡ DEWA (Dubai) / ADDC (Abu Dhabi) — Utilitaires
- Studio 50 m² : 200–400 AED/mois (plus élevé en été — climatisation)
- Villa 300 m² : 1 500–3 000 AED/mois
- Dépôt remboursable : 2 000–4 000 AED à la connexion
- Housing fee Dubai : 5 % du montant d'électricité (Dubai uniquement)
- Chiller fees (climatisation centralisée) : 700–1 500 AED/mois selon copropriété
⚠️
Service charges : impayés → restriction de services + pénalités. Les augmentations sont limitées à ~15 %/an selon RERA (Dubai). Abu Dhabi : généralement 10–20 AED/sqft/an, moins cher qu'à Dubai.
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6) Louer son bien : règles et fiscalité
🔑 Location longue durée — Réglementation
- Contrat Ejari (Dubai) ou Tawtheeq (Abu Dhabi) OBLIGATOIRE — enregistrement officiel, coût 160–220 AED/an
- Durée minimale légale : 1 an (usage)
- Paiement : 1–4 chèques post-datés (négociable)
- Dépôt de garantie : 5–10 % du loyer annuel
- Augmentation annuelle : limitée selon RERA Rental Index (max 20 % au renouvellement)
💰 Fiscalité des revenus locatifs
- ✅ Pas d'impôt sur les loyers pour particuliers aux EAU
- ✅ Pas de déclaration fiscale obligatoire aux EAU
- ✅ Revenus 100 % nets de charges pour le propriétaire
- ⚠️ Si résident fiscal en France, Belgique, Suisse : obligation de déclarer dans votre pays d'origine
- Conventions fiscales à vérifier selon pays de résidence
📈 Rendements locatifs bruts indicatifs — Dubai
| Zone (Dubai) | Type | Rendement brut moyen |
|---|
| JVC / JVT | Studio–1BR | 7–9 % |
| Business Bay | 1–2BR | 6–8 % |
| Dubai Marina | 2BR | 5–7 % |
| Downtown Dubai | 1BR | 4–6 % |
| Palm Jumeirah | Villa | 4–5 % |
| Abu Dhabi (moyenne) | Tous types | 5–7 % |
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Location courte durée (Airbnb, Booking) : permis DTCM obligatoire à Dubai (5 000–10 000 AED/an). Interdit dans la plupart des copropriétés résidentielles. Taxe touristique : 6–10 % du tarif nuitée + 10 AED/nuit (City Tax) + 10 AED/nuit (Tourism Dirham). Exploitation sans licence → amendes 10 000–50 000 AED. Vérifiez ABSOLUMENT le règlement de copropriété avant l'achat.
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7) Revendre : fiscalité de cession
🏙️ Frais de revente — Dubai
| Frais | Taux | Payé par |
|---|
| DLD Transfer Fee | 4 % | Acheteur |
| NOC du promoteur | 500–2 000 AED | Vendeur |
| Agent | 2 % + TVA | Vendeur |
| Levée d'hypothèque | 0,25 % + 290 AED | Si prêt actif |
Total vendeur (agent + NOC) : ~2,5–3 % de la valeur.
🕌 Frais de revente — Abu Dhabi
| Frais | Taux | Payé par |
|---|
| DMT Transfer Fee | 2 % (1 % chacun) | Partagé |
| Municipality Fee | 2 % | Vendeur |
| Agent | 2 % + TVA | Négociable |
Total vendeur Abu Dhabi : ~4–5 % de la valeur.
🎉 Plus-value : Capital Gains Tax = 0 %
0 %
Impôt sur plus-values (CGT)
Aucun
Délai de détention minimum
⚠️
Résidents fiscaux d'autres pays (France, Belgique, Suisse…) : obligation de déclarer la plus-value dans votre pays d'origine selon conventions fiscales bilatérales applicables. Consultez un conseiller fiscal international.
📝 Assignment (cession de contrat off-plan) Avant livraison
- Revente du contrat avant livraison du bien — autorisé par la plupart des promoteurs (NOC requis)
- NOC promoteur : 10 000–50 000 AED selon promoteur — DLD assignment fee : ~5 000 AED — Agent 2 % + TVA
- Gain potentiel si marché haussier pendant la construction
- Risque si marché baisse ou retards importants de livraison
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8) Résidence secondaire vs s'installer à la retraite
🌴 Résidence secondaire (non-résident)
- ProfilVisite 2–6 mois/an, résidence fiscale conservée dans pays d'origine
- VisaTourisme 90 jours, extension +90 j (~600 AED) ou multi-entrées 5 ans
- StratégieAppartement 1–2BR zone premium + location le reste de l'année
- ChargesService charges + utilitaires + assurance (0 taxe foncière)
- LoyersÀ déclarer dans votre pays de résidence fiscale si loué
- GestionAgence locale ~10 % des loyers si location en votre absence
🏠 Résidence principale (retraité résident)
- Seuil fiscalRésident fiscal si présence ≥ 183 jours/an + Tax Residency Certificate
- Fiscalité0 % revenu, 0 % fortune, 0 % succession, 0 % plus-values
- PensionsNon imposées aux EAU — traitement selon convention bilatérale pays d'origine
- DémarchesDésinscription fiscale pays d'origine + conseiller fiscal international recommandé
- SantéAssurance privée obligatoire (visa) — voir section 9
💰 Budget de vie indicatif — Couple retraité Dubai/Abu Dhabi
Budget confortable (villa 3BR ou appt 2BR)
- Logement (charges propriétaire)30–50k AED/an
- Utilitaires20–40k AED/an
- Nourriture & restaurants50–80k AED/an
- Transport (1–2 voitures)30–50k AED/an
- Loisirs & voyages40–80k AED/an
- Assurance santé couple25–80k AED/an
- Total annuel195–380k AED
Budget réduit (appartement 1BR, vie simple)
- Logement (charges)15–25k AED/an
- Utilitaires10–15k AED/an
- Nourriture25–40k AED/an
- Transport (1 voiture)15–25k AED/an
- Loisirs15–25k AED/an
- Assurance santé20–40k AED/an
- Total annuel100–170k AED
🛂
9) Visas long séjour et santé
👴 Visa Retraité
5 ans renouvelable
- Âge minimum : 55 ans
- Option A : propriété ≥ 2M AED (pleine propriété)
- Option B : dépôt bancaire EAU ≥ 1M AED (bloqué)
- Option C : revenu passif ≥ 20 000 AED/mois (6 mois)
- Conjoint + enfants à charge inclus
- Coût : ~10 000–15 000 AED (demande + Emirates ID)
- Assurance santé obligatoire (couverture EAU)
🏆 Golden Visa
10 ans renouvelable
- Propriété(s) ≥ 2M AED pleine propriété payée
- Aucun prêt hypothécaire autorisé sur le bien
- Propriété doit être conservée pendant la durée
- Indépendance totale du sponsor (employeur)
- Famille incluse : conjoint, enfants, parents
- Stabilité long terme garantie
- Coût : ~15 000–20 000 AED (famille complète)
🌍 Visa Tourisme
90 jours
- Nombreuses nationalités exemptées de visa
- Extension +90 jours sur place (~600 AED)
- Multi-entrées 5 ans via compagnies aériennes (~1 000 AED)
- ❌ Pas de résidence fiscale EAU
- ❌ Pas de compte bancaire résident
- ❌ Pas de permis de conduire EAU permanent
🏆
Golden Visa — Autres catégories éligibles
- Entrepreneurs (projet approuvé par une incubateur accrédité)
- Investisseurs (placement 2M+ AED dans des fonds approuvés)
- Talents exceptionnels (scientifiques, médecins, artistes, ingénieurs)
- Étudiants excellents (top universités EAU, moyenne ≥ 3,75/4)
🩺
10) Système de santé et assurance
🏥 Meilleurs hôpitaux privés
- Dubai : American Hospital, Mediclinic City, King's College Hospital, Canadian Specialist Hospital
- Abu Dhabi : Cleveland Clinic, Burjeel Hospital, Healthpoint, NMC Royal Hospital
- Médecins formés USA/UK/Europe — technologies de pointe
- Délais d'attente courts — standard international ⭐⭐⭐⭐⭐
📋 Assurance santé — Obligations
- Dubai : obligatoire pour tous les résidents (visa) — plan minimum EBP (~700–1 500 AED/an)
- Abu Dhabi : couverture famille complète requise (système Thiqa pour citoyens)
- Recommandé : plan intermédiaire ou premium pour retraités
- Option évacuation médicale internationale conseillée
💰 Coûts assurance santé individuelle — Retraité
| Niveau | Couverture | Prime annuelle (60 ans) | Prime annuelle (70 ans) |
|---|
| Basique |
Réseau limité, franchise élevée |
8 000–15 000 AED |
15 000–25 000 AED |
| Intermédiaire |
Bon réseau, franchise modérée |
15 000–30 000 AED |
30 000–50 000 AED |
| Premium |
Tous hôpitaux, sans franchise |
30 000–60 000 AED |
60 000–100 000 AED |
Couple (60–65 ans) : 25 000–80 000 AED/an selon niveau de couverture.
⚠️
Points d'attention assurance : franchises souvent élevées (coassurance 20–30 %) — plafonds annuels à vérifier — exclusions pré-existantes (délais de carence 6–12 mois) — prime révisée annuellement à la hausse avec l'âge. Soins généralement non couverts : dentaire (sauf trauma), optique, médecines alternatives, chirurgie esthétique non médicale.
Prestataires internationaux recommandés : Cigna Global, Allianz Worldwide, April International.
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11) Erreurs fréquentes à éviter
- Acheter en zone non-freehold sans vérification du statut juridique — risque de perte de droits de propriété pour les étrangers.
- Ne pas vérifier le règlement de copropriété avant d'envisager une location courte durée (Airbnb) — amende 10 000–50 000 AED.
- Sous-estimer les service charges annuels — ils peuvent représenter 1–2 % supplémentaires du prix d'acquisition chaque année.
- Acheter sur plan sans vérifier l'enregistrement RERA et l'escrow account — risque en cas de faillite du promoteur.
- Supposer que la résidence aux EAU efface automatiquement les obligations fiscales dans le pays d'origine — une désinscription formelle est nécessaire.
- Sous-estimer le coût de l'assurance santé à 70 ans — prévoyez 60 000–100 000 AED/an/personne pour une couverture premium.
- Obtenir un Golden Visa avec un bien financé par prêt hypothécaire — la pleine propriété payée est exigée, aucune exception.
🚀 12) Conclusion et prochaine étape
Les Émirats Arabes Unis offrent un cadre unique : fiscalité quasi nulle, infrastructure premium et sécurité juridique dans les zones freehold. Trois axes de succès :
- Sécuriser la zone freehold (title deed DLD/DMT), le statut juridique et l'escrow account (sur plan) avec un avocat spécialisé.
- Simuler achat (DLD 4 % + agent + admin) + charges annuelles (service charges, utilities, assurance santé) + revente (frais 2,5–3 %, zéro CGT).
- Choisir le bon visa (Retraité 5 ans ou Golden Visa 10 ans) selon votre situation et anticiper la désinscription fiscale dans votre pays d'origine.
📧 Obtenir une simulation personnalisée — info@2morrow-re.ch
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