Costa Rica - les astuces et pièges à éviter

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Acheter au Costa Rica

Guide complet pour résidence secondaire ou retraite — fiscalité, droits d'acquisition, zones et démarches visa

2Morrow Real Estate · info@2morrow-re.ch

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Sources et précautions

Données à jour jusqu'en 2024. Les règles fiscales, maritimes et visas évoluent régulièrement.
À vérifier avant toute décision : Registro Nacional, Municipalidad, Ministerio de Hacienda, DGME (immigration), SETENA/MINAE (environnement), et un abogado/notario local de confiance.

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1) Pourquoi le Costa Rica séduit les retraités et propriétaires

🏥Santé de haut niveau — CCSS public + cliniques privées (CIMA, Clínica Bíblica, La Católica)

🌋Nature exceptionnelle — parcs, plages, volcans ; population accueillante

⚖️Droit de propriété clair — titres freehold, fiscalité immobilière lisible et modérée

✈️Accès aérien fluide — aéroports SJO (San José) et LIR (Liberia / Guanacaste)

🌐Communautés internationales — Central Valley, Guanacaste, Pacifique Sud bien établies

💵Dollar accepté — économie dollarisée en pratique ; stabilité monétaire relative

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2) Ce que les étrangers peuvent acheter

✅ Propriété titrée (freehold) Recommandé

Ouverte aux étrangers aux mêmes conditions que les nationaux costariciens.
Titre inscrit au Registro Nacional — vérifiable en ligne.
Meilleure sécurité juridique : privilégiez ce type si vous n'êtes pas encore résident.

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Zone Marítimo-Terrestre (ZMT) — Précaution majeure

0–50 m depuis la marée haute : domaine public inaliénable — aucun achat possible.
50–200 m : concessions municipales (baux), soumises au plan de zonage local. Le titulaire doit être costaricien ou étranger résident depuis ≥ 5 ans. Les sociétés concessionnaires doivent être majoritairement costariciennes.
Vérifiez impérativement : concession en vigueur, durée restante, redevances (canon), usage autorisé et plan regulador avant tout engagement.
⚡ Due diligence ZMT indispensable — ne signez rien sans l'avis d'un abogado spécialisé.

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Frontières et aires protégées : des règles spécifiques (permis, limitations d'usage) s'appliquent à proximité des parcs nationaux et réserves biologiques. SETENA/MINAE à consulter systématiquement.

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3) Processus d'achat et due diligence

⚖️ Notario público

Avocat-notaire costaricien
Rédige l'acte (escritura)
Perçoit taxes et stamps
Inscrit au Registro Nacional

📐 Topógrafo

Géomètre agréé
Vérifie le plano catastrado
Concordance surfaces/limites
Indispensable avant l'acte

🏦 Escrow SUGEF

Séquestre des fonds sécurisé
Via entité enregistrée SUGEF
Protection acheteur/vendeur
Obligatoire pour toute transaction

📋 Étapes types du processus

Offre et promesse (opción / contrato de compraventa) + dépôt en escrow SUGEF
Informe registral : vérification propriété, hypothèques, servitudes, litiges, charges
Plano catastrado : concordance surfaces et limites par topographe agréé
Uso de suelo : zonage municipal, lettre d'eau (AyA/ASADA), électricité, traitement eaux usées
Permis et habitabilité : PBG/IMB, certificat d'habitabilité, conformité construction
Environnement : SETENA/MINAE si puits/rivière/proximité aire protégée
Copropriété (condominio) : règlements, charges, PV, autorisation location courte durée
Acte chez le notaire, paiement taxes/frais, enregistrement au Registro Nacional

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4) Coûts à l'acquisition

État / taxes Acheteur (honoraires) Variable / négociable Vendeur (usage)

1,5 %

Impuesto de Traspaso

Taxe de transfert — base prix ou valeur fiscale (la plus élevée)

~0,9 %

Timbres & registre

Timbre registral, juridique, archivage, divers stamps

1–2 %

Honoraires notaire

Barème usuel + 13 % IVA sur honoraires

4–6 %

Commission agence

Généralement à charge vendeur + IVA 13 % (usages variables)

🧮 Total closing costs acheteur (hors agence) : ~3–4 % du prix, auxquels s'ajoutent les honoraires notariaux soumis à IVA. Exigez un décompte poste par poste avant de verser tout acompte.

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Neuf/promoteur : la vente d'un logement est généralement hors champ IVA. En revanche, les services de construction (architecte, entrepreneur) supportent l'IVA à 13 %.

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5) Détenir le bien : impôts et charges annuelles

🏠 Autres charges courantes

Charges de condominio : sécurité, piscine, jardins, maintenance parties communes
Eau, électricité, internet, collecte des déchets municipaux
Assurance habitation (incendie, séisme, ouragan) — fortement conseillée
Entretien piscine, jardin et systèmes de traitement des eaux en zone rurale

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Taxe Casas de Lujo : le seuil d'exemption est actualisé chaque année par Hacienda. Vérifiez la valeur de construction déclarée — une sous-évaluation peut engager votre responsabilité.

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6) Louer son bien : fiscalité et règles

🏠 Résidents (personnes physiques) Résidents fiscaux

Loyers = « rentas de capital inmobiliario » : 15 % sur le brut avec abattement automatique de 15 % pour frais
Taux effectif réel : ≈ 12,75 % du loyer brut perçu
Location longue durée « logement » : en principe sans IVA
Location meublée touristique : IVA 13 % comme service d'hébergement + patente municipale

🌍 Non-résidents Retenue à la source

Retenue de 15 % du brut sur loyers payés par un payeur costaricien (impôt définitif)
Montage comptable local possible si activité structurée
Consultez un comptable local pour le schéma optimal selon votre situation
Conventions fiscales bilatérales à vérifier selon votre pays de résidence

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Copropriété et mairie : vérifiez que le règlement de condominio autorise les locations courtes durées (Airbnb). Une patente municipale et un enregistrement d'activité touristique sont souvent requis.

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7) Revendre : plus-values et taxes de sortie

Taux standard

15 %

Sur la plus-value nette (depuis la réforme fiscale 2019)

Option transitoire

2,25 %

Du prix de vente — biens acquis avant la réforme, première cession seulement

Non-résidents

2,5 %

Retenue sur prix de vente par l'acheteur — ou option 15 % sur gain net via représentant fiscal

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Résidence principale : exonération de l'impôt sur la plus-value sous conditions d'occupation réelle. À documenter avec soin.

⚠️

Vente de parts de société : céder les actions d'une société porteuse du bien n'élimine pas l'impôt sur la plus-value ni les obligations déclaratives. La pratique est désormais scrutée par Hacienda. Pas de « plusvalía municipal » additionnelle.

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8) Résidence secondaire vs s'installer à la retraite

🌴 Résidence secondaire (non-résident)

Achat Titre freehold classique ; coûts ~3–4 %
Taxe annuelle 0,25 % valeur municipale + éventuelle taxe luxe
Location IVA 13 % si touristique ; patente municipale obligatoire
Revente Retenue 2,5 % sur prix ou 15 % sur gain net (au choix)
Visa Entrées touristiques (90 jours/6 mois) — pas de contrainte fiscale

🏠 Résidence principale (retraité résident)

Seuil fiscal Résident fiscal si présence ≥ 183 jours/an → imposition revenus mondiaux
Pensions Traitées selon convention bilatérale ; pensions publiques souvent imposées à la source
Revente Exonération plus-value si résidence principale (sous conditions)
Santé Affiliation obligatoire à la CCSS (cotisation selon revenus)

🛂

9) Visas de long séjour et santé

🌿 Pensionado

≥ 1 000 USD/mois

Preuve de pension à vie garantie
Carte de résidence permanente
Affiliation obligatoire CCSS
Pas d'autorisation de travail salarié
Accès santé publique et privée

💰 Rentista

≥ 2 500 USD/mois

Revenu garanti pendant 24 mois
Ou dépôt ~60 000 USD banque locale
Affiliation CCSS requise
Pas de travail salarié
Résidence temporaire renouvelable

📈 Inversionista

≥ 150 000 USD

Investissement immobilier inclus
Avantages fiscaux temporaires possibles
Exonérations partielles d'imports
À confirmer avec la législation en vigueur
Résidence + activité économique possible

🩺

Système de santé : accès CCSS (public) pour tous les résidents + réseau privé de niveau international (CIMA, Clínica Bíblica, La Católica). Assurance internationale/locale conseillée en complément pour les délais d'attente.

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10) Où s'installer : zones senior-friendly

Central Valley

Escazú · Santa Ana · Heredia · Atenas · Grecia

Cliniques privées top, climat tempéré (22°C toute l'année), proximité SJO, services complets

Moins balnéaire ; embouteillages aux heures de pointe à Escazú

🏥 Soins de référence

Guanacaste – Pacifique Nord

Tamarindo · Playa Flamingo · Las Catalinas · Playas del Coco

Ensoleillement maximal, communautés internationales établies, aéroport LIR, marché locatif actif

Saison sèche très marquée (déc.–avr.) ; prix en forte hausse dans les hubs

☀️ Expat Hub

Péninsule de Nicoya

Nosara · Sámara · Santa Teresa · Montezuma

Style de vie bien-être, surf, nature préservée, calme absolu

Infrastructures variables ; routes difficiles ; due diligence eau/électricité incontournable

🧘 Surf & Bien-être

Pacifique Central

Jacó · Herradura · Manuel Antonio · Quepos

Accès rapide depuis San José (1h30), services, hôpitaux régionaux, verdure permanente

Saisonnalité touristique forte ; quartiers à bien sélectionner

🌊 Accès facile

Pacifique Sud

Dominical · Uvita · Ojochal

Nature spectaculaire, biodiversité exceptionnelle, calme et authenticité, prix plus accessibles

Relief et pistes 4×4 parfois nécessaires ; hôpitaux de haut niveau à distance

🌿 Nature & Sérénité

Arenal / La Fortuna

Environs du volcan Arenal · Lagune de Arenal

Climat frais et verdoyant, thermes naturels, paysages volcaniques, coût de vie contenu

Marché locatif touristique plus saisonnier ; éloignement services spécialisés

♨️ Thermes & Volcan

Côte Caraïbes

Puerto Viejo · Cahuita · Manzanillo

Ambiance décontractée, culture afro-caribéenne unique, coût souvent plus bas, biodiversité marine

Humidité élevée toute l'année ; infrastructures et soins de santé plus limités

🌺 Authenticité

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11) Exemples chiffrés indicatifs

🏖️ Condo titré — Tamarindo — 350 000 USD
Résidence secondaire, non-résident

Achat Transfert 1,5 % (5 250 $) + stamps ~0,9 % (3 150 $) + notaire ~1 % (3 500 $) + IVA 13 % sur honoraires → total acheteur ≈ 3,4–3,8 %
Annuel Taxe foncière 0,25 % valeur municipale, HOA, assurance
Location IVA 13 % si touristique + patente ; impôt ≈ 12,75 % effectif (ou retenue 15 % non-résident)
Revente Retenue 2,5 % sur prix ou 15 % sur gain net (via représentant)

🏡 Maison principale — Santa Ana — 600 000 USD
Retraité « Pensionado »

Achat Mêmes pourcentages ; inscription résidence + affiliation CCSS
Annuel 0,25 % foncier ; vérifier seuil taxe luxe ; IR sur pensions selon convention bilatérale
CCSS Cotisation selon revenus déclarés (environ 7–11 % selon barème)
Revente Exonération possible si résidence principale dûment documentée

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Chiffres indicatifs basés sur les taux en vigueur début 2024. Faites une simulation personnalisée avec votre notaire et comptable local avant toute décision.

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12) Check-list de due diligence

📜 Registre & Titres

Informe registral (propriété, hypothèques, servitudes, litiges)
Concordance titre / plano catastrado
Historique des charges et cédants
Vérification ZMT si bien côtier

💧 Eau & Énergie

Lettre disponibilité eau (AyA/ASADA) ou concession de puits
Compteur électricité en service
Système d'évacuation eaux usées conforme
Internet/téléphone (fibre ou satellite)

🏗️ Urbanisme & Environnement

Uso de suelo municipal confirmé
Permis de construction (PBG) et certificat d'habitabilité
Risques naturels (inondation, glissement, sismique)
SETENA/MINAE si proximité aire protégée

🏢 Copropriété & Fiscalité

Règlement condominio (location autorisée ?)
Charges mensuelles, fonds de réserve, impayés
Simulation Traspaso + stamps + notaire + IVA
Escrow SUGEF, preuves de fonds, clauses suspensives

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13) Erreurs fréquentes à éviter

Confondre concession maritime (ZMT 50–200 m) et propriété titrée freehold — les droits sont fondamentalement différents.
Oublier la lettre d'eau (AyA/ASADA) ou la conformité SETENA/MINAE — un puits sans concession ou une construction en zone protégée peut être indéfendable.
Payer sans escrow SUGEF régulé ni acte notarié inscrit au Registro — aucune protection juridique sans inscription.
Ignorer l'IVA 13 % sur les locations touristiques et la patente municipale — risque de redressement fiscal.
Supposer qu'une vente de parts de société évite toute fiscalité — la plus-value reste due et Hacienda surveille ces montages.
Sous-estimer la taxe « Casas de Lujo » pour les biens au-delà du seuil annuel — la base de calcul peut dépasser la valeur fiscale municipale.

🚀 14) Conclusion et prochaine étape

Le Costa Rica offre un équilibre rare entre sécurité juridique, fiscalité modérée et qualité de vie exceptionnelle. Trois clés de succès :

Sécuriser le titre (freehold, hors ZMT sauf maîtrise du régime concessionnaire), l'eau, l'urbanisme et l'environnement avec un abogado spécialisé.
Simuler achat + détention + revente dès le départ (Traspaso, stamps, notaire/IVA, 0,25 % foncier, loyers/IVA, plus-value 15 %).
Choisir une zone avec hôpital < 30 min, infrastructure eau/électricité fiable et un condominio techniquement et juridiquement sain.

📧 Obtenir une simulation personnalisée — info@2morrow-re.ch

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